Microhabitat et Urbanisme: Lucie notre partenaire spécialiste, TerraNota

17/02/2022

HABITAT ALTERNATIF et URBANISME – Les explications de Lucie notre partenaire spécialiste – TerraNota

A travers notre série d’interviews « partenaires », nous nous inscrivons comme des facilitateurs de projets en s’entourant de partenaires spécialistes de leur métier. Cette interview présente notre spécialiste de l’urbanisme : Lucie, du cabinet TerraNota.

Introduction

Guillaume : On se retrouve avec toi Lucie, pour une première découverte du monde de l’urbanisme et notamment l’urbanisme appliqué au microhabitat, à l’habitat léger et particulièrement à la Tiny House.

 

Est-ce que tu peux te présenter en quelques mots ?

 

Lucie : Je m’appelle Lucie. Je suis gérante de TerraNota, cabinet spécialisé en urbanisme. TerraNota c’est un réseau de cabinets présent sur l’ensemble de la région Rhône Alpes Auvergne. Chaque cabinet gère son propre territoire puisque l’urbanisme n’est pas le même dans la Loire par exemple, que dans la Savoie ou en Isère. Nous sommes de véritables spécialistes de nos territoires et nous travaillons sur l’ensemble de la France avec des méthodes assez uniques.

 

Guillaume : Qu’est ce qui te plaît dans l’urbanisme ?

 

Lucie : J’ai effectué tout le parcours d’étude classique dans l’urbanisme. Je me suis tournée vers cette discipline pour la rigueur que ça demande et parce que mes fonctions sont très spécialisées.  On aborde le côté très juridique de l’urbanisme. Notre volonté c’est d’être facilitateurs de problématiques urbanistiques à destination de différentes professions.

 

Guillaume : Tu évoques le mot « urbanisme », moi je pense tout de suite au PLU. Une notion qui revient systématiquement lorsque l’on envisage un projet d’habitat alternatif. Lorsque l’on doit faire des demandes d’autorisation, de permis…

 

Guillaume : Est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi l’implantation d’habitats légers pose des problèmes urbanistiques ?

 

Lucie : L’urbanisme a toujours été un sujet vaste et complexe d’un point de vue extérieur mais cette complexité s’est accélérée depuis le Grenelle de l’environnement notamment. C’est un domaine en mouvement permanent, les règles du droit des sols évoluent régulièrement. Cela implique une veille juridique constante pour vérifier et mettre les données à jour.

 

L’habitat léger subit une situation urbanistique assez incroyable. Ce type d’habitat n’est absolument pas ancré dans les habitudes. Ce sont de nouvelles façons d’habiter qui font l’objet de vides juridiques. Notre rôle est d’aller identifier ces habitats d’un point de vue juridique. Et comme le cadre est souvent manquant, on se rend rapidement compte que chaque dossier va intégrer de la nouveauté et un niveau assez élevé de complexité à traiter juridiquement.

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La notion de Plan Local d’Urbanisme : au cœur d’un projet de microhabitat

Guillaume : Est-ce que tu peux nous expliquer en quoi la notion de PLU est au cœur des projets et en quoi elle peut les contraindre ? Au final, qu’est-ce que c’est un PLU ?

 

Nous analysons l’entièreté des différents documents d’urbanisme qui imposent des règles d’implantation à l’habitat léger. Et effectivement nous serons amenés à consulter en premier lieu : le plan local d’urbanisme (PLU).

 

Un PLU est très souvent intercommunal, c’est vraiment la nouvelle tendance puisqu’aujourd’hui les intercommunalités mutualisent la compétence de l’urbanisme. On les appelle parfois même des méga PLU, ils couvrent plusieurs communes en même temps.

 

Le rôle du PLU est d’encadrer l’ensemble des règles d’implantation pour toute proposition de nouvelle construction, quelles que soient leurs natures. Par conséquent, lorsque cette nouvelle demande concerne un habitat léger, nous consultons des rubriques particulières.

 

La complexité de notre métier est d’arriver à analyser et à décortiquer ces PLU. En plus de s’appliquer sur chaque parcelle de terrain, c’est tout un ensemble d’autres règles auxquelles il faut penser, je pense notamment aux servitudes, qui peuvent par exemple dire : « Sur cette parcelle, un poteau électrique est implanté ici et on ne pourra en aucun cas le déplacer. Les services impliqués pourront venir faire l’entretien de ce poteau et ça me sera imposé ». Les servitudes sont très importantes et peuvent vraiment avoir un impact fort sur l’implantation d’un projet (Tiny house, Lodge, Dôme…). Nous analysons également la question des risques naturels. Un projet d’habitat léger, ça va souvent avec la volonté de se poser sur une zone plutôt avec un beau cadre de vie : en montagne par exemple, dans des endroits avec vue, dans une clairière, une jolie forêt… Souvent, sur ces parcelles on a souvent un enjeu de risques, que ça soit effondrement, éboulement, inondations, crues de torrents… C’est essentiel d’aller fouiller au sujet de ces choses-là pour pouvoir permettre ou interdire l’implantation de futurs projets.

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Il faut parfois savoir se faire aider pour défendre la réussite d’un projet

Guillaume : C’est pour ça qu’on s’est rapprochés de TerraNota. Souvent, on s’arrête à la lecture du PLU en se disant que puisque rien est mentionné concernant l’habitat léger, tout est possible. On ne comprend pas pourquoi les communes refusent un projet. Et parfois ces communes elles-mêmes ne savent pas, n’ont pas les compétences ou le temps d’expliquer. Cela se traduit malheureusement par un simple « non » au dépôt d’un dossier. Il existe de vraies possibilités pour défendre un projet de micromaison, en s’appuyant sur les textes de lois qui n’interdisent pas directement ce type de construction. Cela peut grandement aider le porteur à défendre son projet à la mairie. Pour nous, travailler sur une nouvelle forme d’habitat comme ça implique d’être aidé, conseillé par un spécialiste qui connait les textes de lois.

Le fonctionnement du cabinet

Comment ça se traduit concrètement ?

 

Lucie : C’est un travail qui prend du temps puisque chaque dossier est unique et se gère en fonction de ses propres caractéristiques. Il n’y a en quelques sortes pas d’analyse globale. C’est un rendu 100% sur mesure. Chaque lecture de textes, que ce soit le PLU, le code de l’urbanisme, chaque interprétation des servitudes, des risques etc… Va être faite à la parcelle. Ensuite, ce qui fait toute la valeur de ce que nous produisons c’est l’avis que l’on rend à la fin de l’étude. Cet avis est donné en toute neutralité, il indique si votre projet est réalisable selon les lois ou non. Cela s’organise en feu vert : projet qui a toutes ses chances de réussir, feu orange : projet arrêté par certains obstacles qui peuvent être levés par d’autres moyens (exemple : modifier la hauteur de l’habitat, sélectionner un autre type de matériau, déplacer la zone d’installation), il semblera devoir être défendu auprès des élus lors de sa présentation, feu rouge : projet qui n’a quasi pas de chance d’aboutir au vu de freins urbanistiques bloquants.

Zones pastilles

Guillaume: Il y a des zones qui n’ont pas de PLU et aussi des zones avec un PLU très stricte, où trouve-t-on les zones pastilles ?

 

Lucie: La montée en puissance de la demande sur les habitats légers a aujourd’hui des conséquences directes sur l’établissement des documents d’urbanisme. C’est-à-dire que jusqu’à présent, on avait des zones qui interdisaient complètement l’implantation de ce type d’habitat et sur lesquels on n’avait aucun pouvoir. On constate depuis quelques années qu’on a une adaptation des documents d’urbanisme par rapport à cet enjeu et à cette demande et il y a effectivement sur certains documents l’apparition de ce qu’on appelle des zones pastilles : elles autorisent de façon ponctuelle l’implantation de projets de microhabitat.

 

Lucie: Ces pastilles sont des zones très particulières, elles ont des périmètres très restreints, sont tracées au mètre près, sur une parcelle et vont ouvrir un droit d’implantation à votre habitat léger. Globalement, c’est vraiment très cadré. Tiny houses et autres cabanes en zone pastille seront autorisées mais devront respecter très précisément les volontés de la mairie.

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Le règlement sur une parcelle

Lucie: Chaque parcelle est régie par un règlement : c’est la pièce maîtresse dans l’analyse du PLU. Il sert à cadrer toutes les choses qui surviendront dans l’implantation de votre micromaison.  Cela peut passer tant par le choix des matériaux, leurs couleurs… Plus spécifiquement, je pense aux territoires avec des enjeux sensibles, je pense aux parcs nationaux par exemple. Des zones dans lesquelles il est possible d’avoir des qualités vie et des paysages très attrayants. Ces parcelles ont très souvent des contraintes très fortes. S’implanter dans un parc naturel régional ou parfois national est en réalité assez complexe. Il y aura des règles plus renforcées que sur des territoires qui ne sont pas classés sans enjeu patrimoniaux. Il peut aussi y avoir des règles très fortes sur les zones qui sont dans le périmètre d’un monument historique ou classé. Ce sera forcément une zone sur laquelle un certain nombre de règles sera imposé. Analyser le règlement article par article permet de trouver une faille qui permettra d’imbriquer votre projet dans ce règlement.

 

Guillaume : Merci Lucie pour toutes ces infos.

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Le mot de la fin

Est-ce que tu as un petit mot pour conclure ?

 

Lucie : Chez TerraNota, nous sommes très heureux de travailler avec Ma Petite Maison puisque ce que nous aimons c’est faire l’accompagnement pour in fine le particulier. Si vous décidez de passer par nos services, alors votre dossier sera toujours traité entre les très bonnes mains de Ma Petite Maison : votre interlocuteur unique. Nous serons derrière pour faire toutes les recherches et lever un maximum de freins juridiques en proposant des améliorations.

 

Aujourd’hui, pour nous, travailler sur ce type de projet c’est vraiment un défi tourné vers l’avenir. Selon moi, l’habitat léger à un très bel avenir devant lui et nous avons hâtes de participer à son imbrication de son statut dans les lois.

 

Guillaume  Merci beaucoup Lucie et on se retrouve bientôt pour une prochaine interview !

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